Helsingissä asuminen ei voi olla tuloista kiinni – elinkustannuksia on hillittävä

Helsingin kaupungin asunnot eli Heka on ajautunut nurkkaan, josta poispääsemiseksi vaaditaan ponnistelua sekä fiksuja ratkaisuja.

Helsingin kaupungin asunnot (Heka) on monen helsinkiläisen koti, mutta viime vuosina suunta on ollut huolestuttava. Asumisen kustannukset ovat nousseet, palvelun laatu ei pysy perässä eikä päätöksenteossa ole rohkeutta uudistua.

Hekalla kohteita on Helsingissä yli 500 ja asuntoja 53 000. Riippuen lähteestä, tyhjillään asuntoja on 1 500–2 000, ja sisäisessä asunnonvaihtopörssissä näistä on haettavissa vain kymmeniä. Tyhjillään olevat asunnot aiheuttavat kuukausittain noin miljoonan euron vuokranmenetykset eli vuosittain puhutaan ainakin 12 miljoonasta eurosta – jonka asukkaat maksavat.

Uusia asuntoja on tärkeää rakentaa, mutta milloin ja millä vauhdilla? Vuonna 2023 rakennettiin esimerkiksi viime vuosien suurin määrä, ennätykselliset 11 uudiskohdetta. Tätä Heka erikseen hehkutti – samaan aikaan korot laukkasivat ja nykyisten asukkaiden vuokra pomppasivat. Olisiko rakentamista pitänyt hieman hillitä hetkellisesti enemmän? Vastaavissa tilanteessa Hekan tulisi mielestäni punnita tarkemmin, millä kustannuksella uudiskohteita rakennetaan ja mitä hankkeita kannattaa lykätä. En näe kovalla hinnalla rakentamista ja viime vuosien vuokrankorotuksia vastuullisena yritystoimintana.

Näkemykseni mukaan Heka kaipaa johtajuutta ja vastuunkantoa: tehokkuutta, yritysmäistä prosessiajattelua, jonka ytimessä ovat edulliset asunnot. Henkilöstön pitää olla pätevää, kuten myös hallituksen. Tässä kiperässä tilanteessa tarvitaan tämän päivän teknologian ymmärrystä sekä muutosjohtajuutta. Tarvitaan nopeita ja tehokkaita korjausliikkeitä.

Asunnonvaihtojen hallinta kuntoon

On lyhytnäköistä ajatella, että vain henkilöstöä vähentämällä saavutetaan säästöä. Äkkiseltään sanoisin, että vaihtoasunnoista vastaavan henkilön palkkaamiseen uppoavat kulut ja mahdollinen digitalisaatio jäisivät alle miljoonaan euroon kuukaudessa, joka tällä hetkellä hassataan tyhjiin asuntoihin.

Asuntojen vaihdot tarvitsevat erillisen työntekijänsä, joilla on tahtotila siihen, että asukkaat asunnoissa vaihtuvat, tyhjät asunnot täytetään mahdollisimman nopeasti ja asuntojen täyttöaste on mahdollisimman korkealla. Digitalisaatio voi taatusti tukea prosessien automatisoinnissa ja nopeuttamisessa.

Ymmärrän, että asuntoja tulee olla tietty määrä väistöasuntoina peruskorjausten ajalle. Remontit pitää kuitenkin lomittaa siten, että väistöasuntoja on mahdollisimman vähän. Täyttöaste tulee määritellä, siitä pitää kiinni ja vain minimi määrä asuntoja olla tyhjänä.

Olen asunut Hekalla noin 15 vuotta, ensin Malminkartanossa parissa asunnossa, sitten Töölössä ja viimeiset 9 vuotta Käpylässä. Itse olin useamman vuoden jonossa Hekalta vapautuviin asuntoihin, en saanut yhtään ehdotusta vaihdosta. Oman asuntoni vuokra nousi reippaasti: ensin vuokria tasoitettiin vuokrantarkistuksina, mikä kirpaisi talooni ja sitten oltiinkin jo lirissä nousseiden korkojen kanssa. Vuokra on noussut noin 200 € / kk ja vaihtoarvo on romahtanut. Miten asukkaiden olisi pitänyt varautua hallitsemattomiin ja äkillisiin vuokrankorotuksiin – varsinkin, kun sellaisia ei pitänyt tulla?

On melko vaikeaa löytää vaihtoasuntoa, sillä aika harva etsii samalla vuokralla tai kalliimpaa asuntoa, joka on 10 neliötä pienempi. Viimeisin asunnonvaihtopörssin uudistus vei vaihtoa huonoon suuntaan, sillä filtterit eivät palvele asukasta ja sähköpostit ovat epäselviä. Tuntui, ettei uudistuksessa otettu huomioon asukkaiden tarpeita, mutta hintalappu projektille varmasti löytyy.

Tulorajat historiaan

Tulorajat sisäisistä vaihdoista tulee poistaa. Ne hidastavat vaihtoja entisestään ja voi ajaa ihmiset asumaan väärän kokoisissa asunnoissa ja pahimmillaan kieltäytymään töistä, etteivät tulorajat ylity. Lisähintaa tuo byrokratia, kun tuloja tarkistetaan.

Mielestäni Hekalaisten vaaliteeseissä oli hyvin tiivistetty, miksi monimuotoisuutta tarvitaan: ”Vaikka Hekan ensisijainen tarkoitus on tarjota asuntoja pienituloisimmille, johtaisi asukaskannan vaihtuminen vain sosiaaliturvan varassa eläviksi myös ongelmiin. Asuntojen kulujen kattaminen, ja siten normaali toiminta, edellyttää sitä, että suurin osa asukkaista kykenee maksamaan vuokransa säntillisesti ja ajallaan. Tästä syystä tarvitaan myös asukkaiden monimuotoisuutta ja sitä, että yhtiö pitää kiinni luotettaviksi vuokralaisiksi todetuista asukkaistaan.”

Uusia asuntoja tarvitaan, mutta uudisrakentamisen vauhtia olisi hyvä tarkastella sen aikaa, että tilanne on saatu balanssiin. Varsinkin, jos investoinnit maksaa suoraan vuokralaiset vuokrissaan. Itse maksan vuosittain 600 euroa uudisrakentamisesta. Helsingin kaupungin pitäisi osallistua rakentamiseen.

Niin kauan kuin rakennetaan uusia kalliita vuokra-asuntoja, on absurdia ajatella, että niihin on pieni- tai kohtuutuloisella varaa muuttaa. Otan esimerkiksi yksiön, jonka vuokra on 800 euroa. Jotta asukas voi siinä asua, nettotulot eli käteen jäävä määrä olisi hyvä olla 2400 euroa. Palkan tulee tällöin olla 3 500 euron luokkaa. Kalliimmat Hekan yksiöt ovat 1000 euroa, jolloin käteen olisi hyvä jäädä lähes kolme tonnia palkasta eli kuukausipalkan tulisi olla noin 4 400 euroa. Kun yhden asukkaan tuloraja on 3 500 euroa, se on melkoisesti ristiriidassa vuokrien kanssa.

Hekan uusi toimitusjohtaja totesi Ylelle, että tonnin yksiövuokran olevan kohtuullinen – hän voisi sen maksaa:

”Pienempien asuntojen vuokrat ovat kuitenkin huomattavasti korkeammat. Isojen yksiöiden vuokra on yli 900 euroa kuukaudessa. Tuleva toimitusjohtaja ei pidä vuokraa liian korkeana.
– Täytyy aina myös huomioida asunnon koko. Näissä taloissa on aika isoja eli noin 40 neliön yksiöitä, sanoo Aspala.
Tosin Kalasatamassa sijaitsevassa uudiskohteessa pienempienkin, kuten 34 neliön, yksiöiden vuokrat ovat yli 1 000 euroa eli neliöhinnaksi tulee jopa 30 euroa.
– Kyllä minä voisin sen maksaa. Asunto on uudessa talossa, kyllä minä sen maksaisin.”

Onko hänen palkkansa alle tulorajojen? Epäilen. Toivottavasti uusi toimitusjohtaja ymmärtää tulorajojen rajoittavan (valtaosin) sitä rahamäärää, joka asukkailla on asumiseen laittaa. Mielestäni tulorajat pitäisi poistaa vähintään sisäisistä vaihdoista, mutta mielestäni oli fiksua pohtia niiden poistamisesta kokonaan.

Hekalaisten paneeli: Miten te hillitsisitte vuokrien korotuksia jatkossa?

Otin osaa Hekalaisten järjestämään pormestariehdokkaiden vaalipaneeliin. Yksi pääkysymyksistä liittyi vuokrien saamiseen hallintaan.

Kaupungin on otettava vastuuta rakennuskannastaan. Häädöt ovat Hekan asunnoissa olleet jyrkässä nousussa pääasiassa maksamattomien vuokrien vuoksi. Tämän pitäisi olla palosireenin kaltainen herätys Hekan johdolle, Helsingin kaupungille ja valtiolle. Jos häädöt kasvavat merkittävästi Helsingin edullisimmista asunnoista, joissa mahdollisuudet maksujen järjestelyille ovat suhteellisen hyvät, jotain on pahasti pielessä. Ihmisillä on hätä.

Heka ei ole varautunut korkojen ja kustannusten nousuun – nyt mokista maksavat asukkaat. Vuokrat ja niiden nousu on saatava balanssiin.

Miten voidaan leikata kuluista? Ensimmäisinä keinoina itse valitsisin matalalla roikkuvia hedelmiä, jotka ovat joko maksuttomia tai mahdollisimman edullisia ja joilla saavutetaan nopeita vaikutuksia. Näin saadaan välittömiä kustannussäästöjä.

Yksi jo aikaisemmin mainitsemani seikka on se, että hurja määrä tyhjiä asuntoja saadaan asutettua, tätä edistämään kaivataan henkilö tai henkilöstöä. Jos tyhjistä asunnoista saataisiin esimerkiksi puolet asutettua, kuukaudessa voitaisiin säästää 500 000 euroa. Myös vähempi määrä häätöjä on pienempi määrä kuluja.

Taloyhtiön budjetista noin 40 prosenttia uppoaa lämmityskuluihin ja Helsingissä kaukolämmön hinta on muutamassa vuodessa lähes tuplaantunut, mikä on luonnollisesti vaikuttanut kustannuksiin. Hekalla kohteita on yli 500 ja asuntoja 53 000. Hekan normitettu eli sääkorjattu kaukolämpö vuonna 2023 oli 520 GWh (520 000 MWh). Sääkorjaus mahdollistaa erilaisten vuosien vertailun toisiinsa. Työskentelen päivätyössäni taloyhtiöiden energiansäästön parissa.

Lämmityksen kulutuksessa on mahdollista säästää vuodessa keskimäärin 10 prosenttia palvelumallilla, ilman erillisiä investointeja ja ilman, että asuinolosuhteet heikkenevät. Kun rakennuksen lämmitys optimoidaan tekoälyn avulla, sitä lämmitetään vain tarpeen mukaan. Tein arviolaskelman ja Hekan tilanteessa pelkällä hukkalämmityksen poistamisella, joka tällä hetkellä menee harakoille, voitaisiin saavuttaa vuosittain miljoonaluokan säästöt. Näkemykseni mukaan Hekan olisi hyvä panostaa mahdollisuuksien salliessa palvelumallisiin ratkaisuihin investointien sijaan.

Lämpötila- ja kosteusseurannan avulla on myös mahdollista vähentää huollon käyntejä sekä isännöinnin taakkaa sekä havaita nopeasti esimerkiksi kosteus- sekä muita ongelmia. Riippuen siitä, minkälainen ilmanvaihto kohteessa on, myös siltä puolelta on mahdollista leikata roimasti hukkakulutusta optimoimalla ilmanvaihto vastaamaan tarvetta. Oli sitten kyse kaukolämpö- tai esimerkiksi maalämpökohteista lämmityksen optimointi auttaa säästämään rahaa.

Tiedän asukkaana, että asukkaat mieluusti osallistuvat, jos heillä on mahdollista vaikuttaa vuokriin. Asukkaat ovat oman asumisensa ja talonsa asiantuntijoita, joukkoon mahtuu laajasti erilaisia ammattilaisia sekä idearikkaita mieliä.

Mielessäni on heti sekä asukkaita innostava viestintäkampanja sekä toisaalta pitkän linjan strateginen konsepti, jonka avulla yhteishallintolaki toteutuisi paremmin ja asukkaiden äänen kuuluminen taattaisiin. Toimenpiteet myös vahvistaisivat ajatusta siitä, että olemme samalla puolella. Näistä ja muista ideoista tarkemmin, jos tulen valituksi valtuustoon.

Asiakaspalvelu sakkaa

Hekan on näkemykseni mukaan tarjottava asiakaspalvelua sekä digitaalisesti että henkilökohtaisesti, sillä kaikilla asukkailla ei välttämättä osaamista ja mahdollisuutta digipalveluiden käyttöön.

Hekalaisten järjestämässä pormestariehdokkaiden vaalipaneelissa nousi esiin asukasdemokratia. Tunteita nostatti mm. laskutusvirheet, muuttopäivien toimintatapa sekä asukkaiden kuuntelemattomuus päätöksenteossa.

Jollain henkilöllä Hekassa on oltava vastuu asukkaiden kuulemisesta, ja toiminnan kehittäminen kerätyn palautteen perusteella pitää luoda prosessimaiseksi toimintatavaksi. Asukkaita on paljon, mikä tarkoittaa vääjäämättä sitä, että fiksuja kehitysideoita tehokkaampaan ja parempaan toimintaan löytyisi paljon – kyse on tahtotilasta kuunnella.

Vaalipaneelissa todettiin näin: ”Asumisen hinnan ja tyhjien asuntojen suuren määrän lisäksi asukkaita puhuttaa Hekan palvelutaso. Asuntojen ja ympäristön ylläpito ei tällä hetkellä toimi kuten pitäisi. Asukkaiden tarvitsemat palvelut ovat pitkälti siirtyneet nettiin tai esimerkiksi ruuhkautuneen puhelinpalvelun taakse.”

Myös omien kokemusteni perusteella palvelun taso on heikko ja hetkittäin tuntuu, että vallitseva ilmapiiri on Heka vastaan asukkaat – meidän pitäisi olla samalla puolella.

Asiakaspalvelun taso ja käytännöt vaikuttavat olevan häilyviä. Muutamat omat yhteydenpitoni Hekan kanssa ovat vahvistaneet käsitystäni siitä, että toiminnan ytimessä on, että asukkailla pyritään maksattamaan asiat, kuuluvat ne heille tai eivät. Tässä tapahtumia:

• Vessanpöntön kansi rikkoontui. Sain ohjeistuksena hankkia uuden omaan tai kotivakuutuksen piikkiin, sillä kyseinen osa on sen verran kallis. Perustelu tuli työnjohdolta huollon kautta minulle. Pyysin asiaan selitystä päätökselle vielä isännöinnistä, mutta isännöitsijä sivuutti kysymyksen ja kehotti ostamaan vastaavanlaisen. Minkälaisen periaatteen mukaan asukas maksaa sen perusteella, kuinka paljon jokin maksaa?
• Kylpyhuoneessa putki vuosi vettä useita vuosia aina kasvoja tai käsiä pestessä kastellen lattian ja aiheuttaen vauriota kaappiin. Tein asiasta heti vuodon huomattuani vikailmoituksen ja luonani käytiin. Henkilö väitti käydessään, että kyseessä on virheellinen pesukoneen liitäntä, vaikka kerroin, että vuoto liittyy käsienpesuun. Kokemusta ei uskottu, vaan minulle todettiin, että jos teen aiheesta uuden vikailmoituksen, joudun itse maksamaan laskun. Koin sen uhkauksena, en uskaltanut tehdä uutta ilmoitusta enkä osannut itse korjata tilannetta.
• Saastaisessa kunnossa olleen Töölön asuntoni remontoin isäni kanssa, vaikka seinissä oli esimerkiksi suuria reikiä. Hekan filosofian mukaan sisäisissä vaihdoissa asunto hyväksytään sellaisessa kunnossa kuin se luovutetaan. Kämppä oli suorastaan pommi ja yleensä vuokranantajia hieman kiinnostaa ylläpitää omaisuuttaan. Ei Hekaa.

Nämä ovat vain muutamat omat kokemukseni, voin vain pohtia skaalaa, jolla toiminta näkyy 53 000 asunnon massassa. On vaikea ymmärtää, kuka tällaisesta toiminnasta hyötyy pitkällä aikavälillä. Olisi upeaa saada toimintaan ripaus nöyryyttä, asukkaiden arvostusta ja yhteistyötä.

Toistan vielä lopuksi: nyt kaivataan johtajuutta ja muutosjohtamista. Oman kokemukseni ja näkemykseni mukaan Hekassa kaivataan tehokkuutta sekä siihen tähtääviä prosesseja sekä yleisiä toimintatapoja. Asukkaana heijastuu ajatus, että johtoon tarvitaan ihmisiä, jotka välittävät ja tahtovat.

Hyvät äänestäjät

On hyvä ymmärtää, että Hekan pieni seitsemänjäseninen hallitus koostuu kahdesta Helsingin kaupungin viranhaltijasta, kolmesta luottamushenkilötaustaisesta (=poliitikkoja) ja kahdesta asukkaiden esittämästä henkilöstä.

Jos toimintaan halutaan uutta näkemystä, kannattaa ääni antaa muutosmyönteiselle henkilölle, joka ymmärtää, missä nykypäivänä mennään. Jos hallituksessa (tai johdossa) on henkilöitä, jotka eivät esimerkiksi ymmärrä nykypäivän teknologian tuomia hyötyjä, on vaikeaa kuvitella, että kyseisistä seikoista saatava hyöty valuisi hyvänä asukkaille seuraavan kauden aikana.

Vuokrien ei Hekalla pitänyt nousta hallitsemattomasti ja ovat silti nousseet. Siksi olen tässä – haluan päästä vaikuttamaan positiivisesti ja rakentavasti Hekan asukkaiden arkeen.

Kuka olen?

Olen paljasjalkainen ja yksin asuva helsinkiläinen sekä kuntavaaliehdokas. Ollut pitkään Hekan asukas ja asunut niin Malminkartanossa, Töölössä kuin nyt Käpylässä. Vuokrani on noussut viimeisen kahden vuoden aikana lähes 15 %. Asuessani Käpylässä, 9 vuoden aikana vuokra on noussut yli 30 %.

Työkseni autan taloyhtiöitä säästämään energiaa ja vähentämään turhia kuluja. Siksi tiedän, miten energiankulutusta ja sen kustannuksia voidaan pienentää nopeasti ilman, että asumismukavuus kärsii. Tästä ammennan näkemykseni palvelumallien hyötyihin.

Perinteinen tapa toimia on nostaa pankkilaina, investoida ja toteuttaa. On kuitenkin myös palveluja, joissa investoinnin kattaa yritys ja samalla asiakas jää plussan puolelle. On mahdollista kehittää toimintaa ilman, että käydään asukkaan lompakolla. Tästä esimerkkinä juuri energiatoimet.

Kirjoittaja: Laura Sulkava
Instagram: zopelaura Facebook-sivu: Laura Sulkava Nettisivu: laurasulkava.fi

Tästä pääset blogin etusivulle

Linkkejä, lähteitä ja lisää luettavaa aiheesta

Linkki Facebook-tallenteeseen: Hekalaisten järjestämä pormestariehdokaspaneeli, johon osallistuin

Ylen uutinen paneelista
Hekan toimintakertomus 2023
HS:n uutisointi tyhjistä asunnoista
HS:n juttu nousseista häädöistä
Helsingin uutiste juttu nousseista häädöistä
Yle: Hekan uuden toimitusjohtajan mietteet 1000 euron yksiön vuokrasta